Novità sul mercato immobilare / Locazioni

Locazioni

Abrogate le norme contro gli affitti in nero

27 marzo 2014 - Avv. G. Baravaglio, Avv. F. Cappa
Consulenti legali FIMAA Torino

Con sentenza n. 50/2014, depositata il 14 marzo 2014, la Corte Costituzionale ha dichiarato l'illegittimità dell’articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 (Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale). Si tratta delle note norme che permettevano agli inquilini, nella sostanza, di denunciare alla Agenzia delle Entrate affitti "in nero", ottenendo quale risultato un contratto di durata quadriennale, con diritto ad un rinnovo di pari periodo, per un canone determinato in base al triplo della rendita catastale (vedi riquadro in basso). La casistica contemplata, per quanto inerente i relativi presupposti, spaziava dalla semplice mancata registrazione del contratto entro il termine stabilito dalla legge, alla registrazione di un contratto riportante un importo inferiore a quello effettivo, alla registrazione di un contratto di comodato fittizio.

Le norme in oggetto, in conseguenza di quanto sopra, hanno perso qualsivoglia efficacia ad effetto immediato ed "ex tunc" e cioè con l'estensione dell'inefficacia delle norme in oggetto ai giudizi ancora pendenti al momento della pronuncia della Consulta, ad esclusione dei procedimenti decisi con sentenza ormai passata in giudicato. I Giudici di svariati Tribunali, investiti di cause tra proprietario e inquilino, avevano rimesso la questione all'esame della Corte Costituzionale, rilevando nella legge delle incongruità in merito alle conseguenze civilistiche (sostanzialmente il sorgere di un nuovo contratto), derivanti dalla tardiva registrazione unilaterale da parte dell'inquilino, senza intervento del giudice. Ciò anche con riferimento ai principi espressi in precedenti pronunce della Consulta, sul punto che ad inadempienze di carattere fiscale dovrebbero seguire sanzioni solo parimenti fiscali e non conseguenze sui rapporti contrattuali tra le parti e sui diritti dagli stessi derivanti.

La questione di merito non può però dirsi completamente esaurita con la pronuncia della Corte, visto che l'illegittimità costituzionale è stata dichiarata per "difetto di delega"; ciò sta a significare che la Corte ha ritenuto che il governo, nel pronunciare a suo tempo il decreto legislativo in oggetto, in quanto delegato dal Parlamento a legiferare in materia fiscale, abbia ecceduto dalla delega introducendo le norme in oggetto, che sono state in conseguenza di ciò dichiarate costituzionalmente illegittime.

Ciò non esclude pertanto che sia pronunciato, a disciplinare la materia, un futuro provvedimento legislativo che reintroduca sanzioni, il tutto, auspicabilmente, tenendo però conto delle numerose criticità evidenziate dai giudici di merito e dalla stessa corte costituzionale.

Merita di essere notato e portato alla attenzione che la Corte Costituzionale, pur nell'ambito ristretto dell'esame della legittimità della delega, abbia introdotto in motivazione delle considerazioni di interesse anche per il merito (ai fini delle future produce legislative), evidenziando che "nella citata legge di delegazione si formula un preciso enunciato, formalmente e sostanzialmente evocabile quale principio e criterio direttivo generale, secondo il quale – nel richiamare (art. 2, comma 2, lettera c), «razionalità e coerenza dei singoli tributi e del sistema tributario nel suo complesso» (compresi, dunque, i profili di carattere sanzionatorio ed i “rimedi” tecnici tesi a portare ad emersione cespiti o redditi assoggettabili ad imposizione) – espressamente prescrive di procedere all’esercizio della delega nel «rispetto dei princípi sanciti dallo statuto ei diritti del contribuente di cui alla legge 27 luglio 2000, n. 212». Statuto che, a sua volta, come ricordato, prevede, all’art. 10, comma 3, ultimo periodo, che «Le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto»: con l’ovvia conseguenza che, tanto più, la mera inosservanza del termine per la registrazione di un contratto di locazione non può legittimare (come sarebbe nella specie) addirittura una novazione – per factum principis – quanto a canone e a durata."


Affitti, tutte le novità del 2014: dalla cedolare secca allo stop ai contanti

17 gennaio 2014 - Il Sole 24 Ore

Dal 3 febbraio sarà più facile registrare i contratti

Scatterà il 3 febbraio la semplificazione per la registrazione dei contratti di locazione degli immobili. La rivoluzione nella burocrazia per gli affitti si avvarrà di un nuovo strumento on line, un modello, scaricabile dal sito dell'Agenzia delle entrate sul quale sarà possibile registrare le coordinate della locazione immobiliare e allegare il contratto per inviare tutta la documentazione in via telematica. Il nuovo modello Rli per la richiesta di registrazione e adempimenti successivi – contratto di locazione e affitto immobili è stato annunciato oggi dall'Agenzia nell'ambito del pacchetto semplificazioni del 3 luglio scorso.

 

Gli immobili sfitti nello stesso Comune della prima casa entrano nell'imponibile Irpef

Una novità della legge di stabilità per il 2014 riguarda gli immobili sfitti. È infatti stabilito che il reddito degli immobili ad uso abitativo non locati, situati nello stesso Comune dove si trova l'abitazione principale, assoggettati all'imposta municipale sugli immobili (Imu), concorrono alla formazione della base imponibile Irpef e delle relative addizionali nella misura del 50% (articolo 1, comma 717, legge 27 dicembre 2013, n. 147, cosiddetta legge di stabilità per il 2014). In pratica, per le case sfitte, situate nello stesso Comune dove si trova l'abitazione principale, il reddito sarà tassato per il 50%, già a decorrere dal 2013 in sede di 730/2014 o Unico 2014.

Lo stesso aggravio lo subiranno gli immobili concessi a titolo gratuito a parenti e affini. Perciò, gli immobili cosiddetti a disposizione o seconde case ubicate nello stesso Comune dove si trova l'abitazione principale, pagheranno: l'Imu, generalmente con aliquota massima ( 9 Comuni su 10 hanno deliberato l'aliquota del 10,6 per mille); l'Irpef e relative addizionali, nella misura del 50 per cento; la Tasi, tassa sui servizi indivisibili, che come base di riferimento ha l'Imu e che per il 2014 è al 2,5 per mille.

 

Ancora più conveniente la cedolare sugli affitti

Il regime della cedolare secca sui canoni di locazione è stato reso ancora più conveniente, a partire dal 2013, da due recenti interventi legislativi. Il primo è contenuto nell'articolo 4, D.L. n. 92/2012, e riguarda la riduzione della percentuale di abbattimento dei canoni in Irpef dal 15% al 5%. Il secondo è invece recato nell'articolo 4, D.L. n. 102/2013, e consiste nella riduzione dell'aliquota dal 19% al 15% per i contratti a canone concordato.

Proprio tale tipologia di contratti potrebbe beneficiare di ulteriori sconti d'imposta stando ad alcune ipotesi allo studio del Governo che dovrebbero trovare spazio in un prossimo decreto legge. La cedolare sostituisce l'Irpef e le relative addizionali sui redditi fondiari nonché l'imposta di registro e di bollo sui contratti di locazione. L'ammontare dell'imposta sostitutiva è pari al 21% che diventa per l'appunto il 15% per i contratti a canone concordato. È importante ricordare che se si opta per la cedolare bisogna rinunciare agli aggiornamenti contrattuali per tutta la durata dell'opzione. Di tale rinuncia occorre dare notizia all'inquilino, a pena di inefficacia dell'opzione, tramite lettera raccomandata.

 

Vietato pagare in contanti il canone

La legge di stabilità ha introdotto dall'inizio del 2014 l'obbligo di pagamento dei canoni di locazione abitativi con modalità tracciabili escluso, quindi, il contante. L'adempimento riguarda le sole locazioni abitative: residenza abituale, turistiche, studentesche, transitorie. Esclusi negozi, uffici, capannoni, box e quelle di edilizia residenziale pubblica. La finalità è sempre quella del contrasto all'evasione fiscale. La sanzione amministrativa, ex art. 58 dlgs 231/07, per la violazione, è compresa tra l'1 e il 40% dell'importo corrisposto con un minimo di euro 3.000. Viene, pertanto, derogato, esclusivamente per il pagamento dei canoni abitativi, il limite di utilizzo del contante come attualmente previsto nella somma di 999,99 euro in base all'art. 49 del citato dlgs.

Le sanzioni, tuttavia, colpiscono anche i benefici fiscali collegati alle locazioni. Nel caso di violazione sia il locatore che il conduttore perdono il diritto alle agevolazioni e detrazioni fiscali: si pensi, per il locatore, alla riduzione dell'imponibile Irpef per i contratti convenzionati, la cedolare secca (se considerata agevolazione)… e per il conduttore, per esempio, la detrazione per il canone dell'appartamento utilizzato dal figlio studente…

 

Contratto valido anche senza Attestato energetico (Ape)

Dal 24 dicembre scorso non è più necessario allegare l'Ape (Attestato di prestazione energetica) al nuovo contratto di locazione per singole unità immobiliari. L'obbligo rimane solo per le locazioni di interi edifici, oltre che per i trasferimenti a titolo oneroso.
Per tutte le nuove locazioni, quelle cioè stipulate per la prima volta e fatta eccezione per quelle di durata complessiva inferiore a 30 giorni nell'arco dell'anno (non soggette a registrazione), resta il solo obbligo per il locatore di informare il proprio conduttore sulla prestazione energetica del bene immobile oggetto della locazione, così come la si deduce del relativo attestato che in ogni caso deve essere messo a disposizione dell'inquilino ancor prima di concludere il contratto di locazione, cioè nel momento in cui iniziano le trattative dirette a concedere il godimento del bene (art. 6, c.2, D.Lgs 192/05 modificato dalla L. 90/13).

L'adempimento di tale obbligo deve essere documentato attraverso l'inserimento nel contratto di apposita clausola con cui il conduttore dà atto di avere ricevuto le informazioni e la documentazione circa la prestazione energetica del bene locato (nuovo art. 6, c.3, D.Lgs. 192/05). Per l'effetto, è sufficiente riportare nel contratto la dichiarazione dell'interessato di avere ricevuto le opportune informazioni, senza che sia necessario specificare nel dettaglio il tipo e la qualità delle stesse, non richiedendo la norma alcuna altra particolare formalità.


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